Vous avez trouvé un terrain qui vous plaît ? Il coche presque toutes les cases : bien placé, dans votre budget, proche des commerces ou du littoral, mais... sa surface est réduite. Vous vous demandez si vous pourrez vraiment y construire une maison confortable ? Ou s'il faut faire une croix sur la quatrième chambre, le garage, le jardin ?
Rassurez-vous. Non seulement un petit terrain n'empêche pas de concrétiser votre projet de construction, mais en plus, c'est même plutôt monnaie courante de nos jours. Une petite parcelle est « simplement » un paramètre à prendre en compte dès la conception de votre maison individuelle, au même titre que votre budget ou vos choix architecturaux.
Dans cet article, on vous en dit un peu plus sur vos possibilités. Quelles sont les règles à connaître avant de vous positionner sur un terrain ? Quel type de construction est le plus adapté pour l'optimisation d'une parcelle compacte ? Et si, finalement, choisir de faire construire sa maison sur un terrain plus petit était un meilleur investissement ?
Qui sommes-nous ?
Constructeur de maisons individuelles en Vendée, l'agence Maisons SOCOREVE est basée à Saint-Gilles-Croix-de-Vie depuis 1985.
Nos équipes accompagnent au quotidien des familles qui souhaitent devenir propriétaires de leur maison neuve, sur des parcelles de toutes tailles.
Un projet ? Vous avez repéré un terrain ? N'hésitez pas à nous contacter pour un premier avis professionnel.
Petit terrain : quelles règles qui pourraient freiner votre projet ?
La première chose à savoir, c'est qu'en France, votre parcelle n'a pas besoin de respecter une « surface minimale » pour être considérée comme terrain constructible.
Ce n'est donc pas (directement) la taille de votre terrain qui détermine la faisabilité de votre projet, mais le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune.
Bon à savoir
Le PLU de votre commune se consulte gratuitement sur le site web de la mairie, ou sur le géoportail de l'urbanisme.
Vous pouvez le parcourir pour mieux cerner un terrain, en attendant qu'un constructeur vous donne son avis sur la question.
Et voici les trois éléments qui, combinés, vous indiquent ce que vous pouvez construire (ou non) sur votre parcelle :
- Le coefficient d'emprise au sol (CES) : il correspond à la proportion de votre parcelle que vous avez le droit de couvrir avec une construction. Il change d'une commune à l'autre, parfois aussi d'une zone à l'autre au sein d'une même ville.
- Les règles d'implantation des constructions : ce sont les distances minimales à respecter entre votre future habitation et les limites de propriété, la voie publique, ou vos voisins.
- La hauteur maximale autorisée : elle est parfois contrainte dans certains secteurs, par exemple près du littoral ou dans un site patrimonial remarquable.
Ces trois règles cumulées vous indiquent un « volume constructible » maximal.
L'accompagnement Maisons SOCOREVE
Pour chaque nouvelle opération, nous procédons systématiquement dans cet ordre : l'étude de la configuration du terrain et du PLU de la commune nous guide pour vous proposer ensuite un plan de maison qui fonctionne.
Comment optimiser chaque m² pour vivre confortablement sur une petite parcelle ?
Quand les règles d'urbanisme sont posées, comment fait-on pour ne pas se sentir à l'étroit sur une superficie réduite ? Un petit terrain n’oblige pas à une petite maison inconfortable. C'est l'occasion de jouer sur la conception, d'optimiser les espaces, de rechercher un maximum de fonctionnalité dAns chaque pièce.
Dans un premier temps, on privilégie généralement les formes de plan compactes plutôt qu'un aménagement tout en longueur. Un volume resserré propose plusieurs avantages :
il limite l'emprise au sol en offrant une surface habitable plus grande ;
il réduit les espaces de circulation entre les pièces ;
il demande moins d'aménagements extérieurs autour ;
les façades sont souvent plus simples à traiter, avec une allure plus contemporaine.
Un plan de maison en L peut aussi très bien fonctionner. C'est une solution qui va naturellement séparer les espaces jour et nuit, puis créer une terrasse ou un coin extérieur protégé des regards, même à proximité d'une route.
Ensuite, choisir de construire à étage plutôt que de plain-pied aide énormément à préserver à la fois votre surface habitable et un vrai jardin (ou en tout cas un espace extérieur).
Et bien sûr, la luminosité a un pouvoir manifeste sur la sensation de volume. À l'intérieur, des pièces de vie ouvertes, une bonne exposition et des fenêtres placées aux bons endroits rendent votre maison bien plus spacieuse, sans lui ajouter de « vrais » mètres carrés au sol.
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Construire sur un petit terrain : et si c'était un avantage, finalement ?
Et si on voyait les choses autrement ? Car en effet, un petit terrain n’implique pas QUE des contraintes à gérer. Il offre parfois de vrais avantages sur votre budget. On vous explique.
L'avantage le plus évident, c'est un prix d'achat de parcelle plus accessible (à localisation équivalente, bien sûr !). Une surface réduite coûte mathématiquement moins cher.
Et cette « économie » peut éventuellement être réinvestie ailleurs : dans la qualité de construction, dans le choix des matériaux, des équipements (cuisine, salle de bains), ou dans les finitions intérieures de votre future maison.
Privilégier un terrain plus modeste ouvre aussi plus de possibilités géographiques. En Vendée, les emplacements disponibles près du littoral ou des centres-villes se font rares. Accepter une surface plus réduite, c'est parfois l'occasion de se rapprocher de secteurs que vous pensiez inaccessibles, ou de profiter de tous les avantages d'un lotissement aux aménagements modernes.
Et puis, on n'y pense moins, mais acheter un terrain plus petit implique aussi moins d'espaces verts, et un entretien extérieur plus simple au quotidien. Les économies sont moins visibles au départ, mais le gain en confort est à considérer.
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Peut-on construire une seconde maison sur un terrain déjà bâti ?
Si vous êtes propriétaire d'une maison construite sur un grand terrain, vous vous demandez peut-être s'il est envisageable d'y construire une seconde habitation. Soit pour un proche en gardant deux logements indépendants, soit pour optimiser un foncier bien situé et peu utilisé.
C'est un investissement immobilier possible, sous certaines conditions.
Il est d'abord nécessaire de procéder à une division parcellaire. C’est-à-dire détacher officiellement une partie de votre terrain pour y implanter une nouvelle construction, indépendante de la première.
Selon votre projet, deux procédures différentes existent :
Pour une division simple, jusqu'à 2 ou 3 lots sans espace commun, une déclaration préalable de division est suffisante.
Si votre division prévoit la création de plusieurs maisons, d'une voirie ou d'aménagements partagés entre les lots, un permis d'aménager peut vous être demandé.
Attention
Une division parcellaire dépend des règles du PLU : surface minimale, accès à la voie publique, réseaux d'eau usée suffisamment dimensionnés, etc. Avant de vous lancer, demandez un avis technique à un professionnel.
L'équipe Maisons SOCOREVE peut étudier avec vous la faisabilité de ce type de projet, en croisant la configuration de votre terrain (aspect technique) avec les règles d'urbanisme de votre commune (aspect réglementaire).
Un projet de maison sur petit terrain ? Parlons-en ensemble !
Vous avez repéré une parcelle ? Vous vous demandez s'il est possible d'y réaliser votre projet immobilier ? Ou si votre terrain actuel peut être divisé Pour construire une petite maison supplémentaire ?
Chez Maisons SOCOREVE, nous analysons chaque terrain, quelle que soit sa surface, pour vous proposer un plan réellement adapté.
Contactez notre équipe à Saint-Gilles-Croix-de-Vie pour une étude personnalisée, gratuite et sans engagement.